Zwei Wochen im Juli haben für Eigentümer mehr verändert als die drei Jahre davor.
Am 21. Juli 2026 hat die KfW ihre Heizungsförderung reformiert und dabei spürbar gekürzt. Acht Tage später, am 29. Juli, ist das Gebäudemodernisierungsgesetz in Kraft getreten und hat die viel diskutierte 65-Prozent-Pflicht für erneuerbare Energien bei neuen Heizungen ersatzlos gestrichen.
Wenn man beide Meldungen nebeneinanderlegt, entsteht ein merkwürdiges Bild. Der Staat sagt: Du musst nicht mehr. Und gleichzeitig: Wenn du willst, gibt es weniger Geld dafür, und morgen noch weniger als heute.
Für alle, die eine Modernisierung planen und finanzieren müssen, ist das die eigentlich wichtige Nachricht des Jahres. Der Druck hat sich verschoben. Er kommt nicht mehr aus dem Gesetzbuch, sondern aus dem Förderkalender.
Was am 21. Juli konkret passiert ist
Die Heizungsförderung über das KfW-Programm 458 gibt es weiter. Sie ist nur schmaler geworden.
Die Grundförderung liegt unverändert bei 30 Prozent der förderfähigen Kosten, und die bekommt jeder, unabhängig von Einkommen und bisherigem Heizsystem. Darunter wird es unangenehmer:
– Die förderfähigen Kosten für die erste Wohneinheit wurden auf 28.000 Euro gedeckelt.
– Der Klimageschwindigkeitsbonus ist von 20 auf 16 Prozent gefallen.
– Der Effizienzbonus von 5 Prozent für besonders effiziente Wärmepumpen ist ersatzlos gestrichen.
– Der pauschale Emissionsminderungszuschlag von 2.500 Euro für emissionsarme Biomasseanlagen ist ebenfalls weg.
– Der Einkommensbonus ist jetzt gestaffelt statt pauschal.
Im besten Fall, also bei der niedrigsten Einkommensgruppe mit allen erreichbaren Boni, kommt man auf rund 22.400 Euro Zuschuss. Das war vor der Reform mehr.
Und jetzt kommt der Teil, den viele überlesen: Die Kürzung ist kein einmaliger Schnitt, sondern ein Fahrplan. Die maximal förderfähigen Kosten sinken ab 2027 alle sechs Monate, jeweils zum 1. Februar und 1. August, um 750 Euro. Der Klimageschwindigkeitsbonus schrumpft ab dem 1. Februar 2027 halbjährlich um vier Prozentpunkte und läuft bei Anträgen ab dem 1. August 2028 komplett aus.
Übersetzt: Jedes halbe Jahr, das Sie warten, kostet Sie Geld. Nicht sehr viel auf einmal, aber verlässlich und in eine Richtung.
Auch beim Sanierungsprogramm KfW 261 wurde nachjustiert. Der Kreditrahmen liegt seit dem 21. Juli einheitlich bei bis zu 150.000 Euro je Wohneinheit, unabhängig von EE- oder NH-Klasse. Der Tilgungszuschuss wurde dafür über alle Effizienzhaus-Stufen hinweg pauschal um zehn Prozentpunkte gesenkt.
Modernisierungskredit ist nicht gleich Modernisierungskredit
Bevor es um Zinsen geht, muss man einen Begriff auseinandersortieren, der in der Beratung ständig für Missverständnisse sorgt. „Modernisierungskredit“ beschreibt in Deutschland drei völlig verschiedene Produkte, die sich in den Konditionen um mehrere Prozentpunkte unterscheiden.
Erstens: der zweckgebundene Ratenkredit ohne Grundbucheintrag. Typischerweise zwischen 5.000 und 50.000 Euro, Laufzeiten von zwölf bis 120 Monaten, kein Notar, keine Grundschuld. Sie weisen der Bank nach, wofür das Geld verwendet wird, meist über Kostenvoranschläge, teils auch über Rechnungen im Nachgang. Als Gegenleistung für die Zweckbindung gibt es bessere Konditionen als beim freien Konsumkredit. Eine Verivox-Auswertung für den Zeitraum August 2025 bis Juli 2026 zeigt einen Zinsvorteil von rund 14,6 Prozent gegenüber Standardkrediten, allein weil als Verwendungszweck „Modernisierung / Renovierung“ angegeben wurde.
Zweitens: das grundbuchbesicherte Modernisierungsdarlehen. Das ist technisch eine Baufinanzierung. Es wird über eine Grundschuld abgesichert, dauert länger in der Abwicklung, kostet Notar- und Grundbuchgebühren, und liegt beim Zins deutlich unter dem Ratenkredit. Ab welcher Summe sich der Aufwand lohnt, dazu gleich mehr.
Drittens: der KfW-Förderkredit. Das Programm 261 für die Komplettsanierung zum Effizienzhaus, oder die Ergänzungskredite 358 und 359 für Einzelmaßnahmen. Letztere gibt es mit bis zu 120.000 Euro je Wohneinheit und Konditionen ab 0,01 Prozent effektivem Jahreszins. Der Haken: Sie bekommen den Ergänzungskredit nur, wenn Sie vorher eine Zuschusszusage von KfW oder BAFA in der Hand haben. Beantragt wird er nicht direkt bei der KfW, sondern über einen Finanzierungspartner.
Wer diese drei Wege durcheinanderwirft, verschenkt regelmäßig einen vierstelligen Betrag.
Die Zinslücke ist größer, als die meisten denken
Rechnen wir es an einem realistischen Fall durch. Sie brauchen 40.000 Euro für Fenster, Dachdämmung und einen Heizungstausch, Laufzeit zehn Jahre.
| Weg | Zins (Beispiel) | Monatsrate | Zinskosten gesamt |
|—|—|—|—|
| Ratenkredit ohne Grundbuch | 6,5 % | ca. 454 € | ca. 14.500 € |
| Grundbuchbesichert | 4,2 % | ca. 409 € | ca. 9.100 € |
| KfW-Ergänzungskredit 358 | ab 0,01 % | ca. 334 € | praktisch null |
Zwischen Zeile eins und Zeile zwei liegen über zehn Jahre rund 5.400 Euro. Die Kosten für Notar und Grundbucheintrag bewegen sich je nach Höhe der eingetragenen Grundschuld grob im Bereich von einigen hundert Euro. Die Rechnung geht also klar zugunsten der Grundbuchvariante aus, sobald die Summe bei etwa 25.000 bis 30.000 Euro liegt und die Laufzeit nicht ganz kurz ist.
Unterhalb davon, oder wenn es schnell gehen muss, ist der Ratenkredit die vernünftige Wahl. Für ein Bad, eine neue Küche oder einen Bodenbelag lohnt sich der ganze Grundschuld-Zirkus nicht.
Was in der Tabelle sofort ins Auge fällt: Die dritte Zeile schlägt beide anderen so deutlich, dass jede Modernisierungsplanung mit der Frage beginnen sollte, ob sich ein Fördereinstieg konstruieren lässt. Nicht mit der Frage nach dem günstigsten Bankangebot.
Der teuerste Fehler in diesem Bereich hat nichts mit Zinsen zu tun
Er hat mit der Reihenfolge zu tun.
Der Förderantrag muss **vor** Beginn der Maßnahme gestellt werden. Wer den Handwerkervertrag unterschreibt und danach zur KfW geht, hat die Förderung verloren. Punkt. Kein Ermessensspielraum, keine Kulanz.
Der zulässige Weg sieht so aus: Sie schließen den Liefer- oder Leistungsvertrag mit aufschiebender oder auflösender Bedingung der Förderzusage. Ein Energieeffizienz-Experte oder das Fachunternehmen erstellt die Bestätigung zum Antrag. Dann geht der Antrag raus. Dann wird gebaut.
Ich habe schon Fälle gesehen, in denen jemand 12.000 Euro Zuschuss verloren hat, weil der Heizungsbauer im Frühjahr Kapazität frei hatte und man sich per Handschlag geeinigt hat. Das ist ärgerlich, und es ist vollständig vermeidbar.
Zweiter Klassiker: die Kumulierungsregel. Dieselben förderfähigen Kosten dürfen nicht aus mehreren Töpfen bezuschusst werden. Die Förderquoten addieren sich nicht unbegrenzt, sie verteilen sich auf verschiedene Kostenpositionen. Wer zum Effizienzhaus saniert und gleichzeitig die Heizung tauscht, muss die Heizungskosten aus der KfW-261-Berechnung herausrechnen und separat über die 458 laufen lassen.
Und noch ein Punkt, der oft zu spät auffällt: Der Steuerbonus nach § 35c EStG, immerhin 20 Prozent der Kosten verteilt auf drei Jahre mit einer Höchstermäßigung von 40.000 Euro, ist für dieselbe Maßnahme **nicht** mit der KfW-Förderung kombinierbar. Sie müssen sich entscheiden. Bei kleineren Einzelmaßnahmen und guter Steuerlast kann der Steuerweg tatsächlich die bessere Rechnung sein.
Was Modernisierung 2026 kostet
Die Spannen sind groß, und wer Ihnen eine präzise Zahl ohne Objektbesichtigung nennt, rät.
Als Orientierung: Eine Teilsanierung liegt grob bei 400 bis 1.200 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Eine Kernsanierung, bei der bis auf den Rohbau zurückgebaut wird, kann über 2.000 Euro pro Quadratmeter gehen. Für ein typisches Einfamilienhaus mit 130 Quadratmetern sind je nach Sanierungstiefe 60.000 bis 250.000 Euro realistisch.
Der regionale Unterschied ist erheblich und wird selten ehrlich benannt. In Ballungsräumen zahlen Sie für dieselbe Leistung deutlich mehr als in ländlichen Regionen Ostdeutschlands. Wer in Sachsen oder Thüringen saniert, hat bei den Handwerkerpreisen einen strukturellen Vorteil, den man in die Wirtschaftlichkeitsrechnung einbauen darf.
Ein Posten, den viele als lästige Pflichtausgabe verbuchen: der individuelle Sanierungsfahrplan. Er kostet je nach Objekt etwa 1.300 bis 2.000 Euro, wird aber zu 80 Prozent von der BAFA gefördert, und er bringt einen zusätzlichen Fünf-Prozent-Bonus auf den Tilgungszuschuss. Bei einem Sanierungsvolumen über 60.000 Euro rechnet sich das Ding fast immer von selbst. Abgesehen davon verhindert er die zweite große Geldvernichtung bei Sanierungen: die falsche Reihenfolge der Gewerke.
Ein durchgerechnetes Beispiel
Einfamilienhaus, Baujahr 1978, Heizungstausch auf Wärmepumpe für 26.000 Euro, dazu neue Fenster und Dachdämmung für 34.000 Euro. Gesamt 60.000 Euro.
Zuschüsse:
– KfW 458 für die Heizung: 30 Prozent Grundförderung auf 26.000 Euro ergibt 7.800 Euro. Mit Klimageschwindigkeitsbonus von 16 Prozent kommen 4.160 Euro dazu. Zusammen rund 11.960 Euro.
– BEG Einzelmaßnahmen über die BAFA für Fenster und Dach: 15 Prozent auf 34.000 Euro sind 5.100 Euro, mit iSFP-Bonus 6.800 Euro.
Verbleibender Finanzierungsbedarf: rund 41.200 Euro.
Diese Summe lässt sich, sofern das Haushaltsjahreseinkommen 90.000 Euro nicht übersteigt, über den Ergänzungskredit 358 abbilden. Zu Konditionen, gegen die kein Bankangebot der Welt ankommt.
Wer über der Einkommensgrenze liegt, läuft über die 359 oder über ein grundbuchbesichertes Modernisierungsdarlehen. Auch dann steht am Ende eine deutlich kleinere Zahl als die 60.000 Euro, mit denen die Rechnung angefangen hat.
Wichtig: Die Bonushöhen und Deckelungen in diesem Beispiel entsprechen dem Stand nach der Reform vom Juli 2026. Prüfen Sie vor Antragstellung das aktuelle KfW-Merkblatt, denn genau diese Werte sind die, die sich planmäßig weiter verändern.
Was ich Eigentümern gerade raten würde
Rechnen Sie den Wartezeit-Preis aus, bevor Sie verschieben. Bei den bekannten Degressionsstufen ab Februar 2027 kostet jedes verschobene Halbjahr real Förderung. Wenn Ihre Heizung ohnehin auf der Kippe steht, ist „nächstes Jahr“ die teurere Variante.
Trennen Sie Instandhaltung von energetischer Sanierung, aber planen Sie beides zusammen. Ein neues Bad wird nicht gefördert. Wenn aber sowieso die Wand aufgemacht wird, ist das der Moment für die Leitungen und die Dämmung dahinter. Doppelte Baustellen sind die teuerste Form der Sparsamkeit.
Holen Sie den Energieberater vor die Bank, nicht danach. Ohne technische Bestandsaufnahme wissen Sie nicht, welche Fördertöpfe überhaupt in Frage kommen, und ohne diese Information ist jede Finanzierungsanfrage geraten.
Und der unbequeme Punkt: Prüfen Sie ehrlich, ob sich die Vollsanierung rechnet. Wenn die Sanierungskosten in die Nähe von drei Vierteln eines Neubaupreises kommen, ist die Antwort nicht automatisch ja, auch wenn das Haus Charakter hat. Diese Rechnung braucht einen Statiker und einen Energieberater, keinen Bauchgefühl-Optimismus.
Warum Baufinanzierungsprofi24 UG in Sachsen und Thüringen für dieses Thema eine gute Adresse ist
Wenn Sie den Text bis hierhin gelesen haben, ist Ihnen wahrscheinlich aufgefallen, worin die eigentliche Schwierigkeit besteht. Es ist nicht der Zinssatz. Es ist die Frage, welcher der drei Kreditwege für Ihr Vorhaben der richtige ist, welche Fördertöpfe sich in welcher Reihenfolge kombinieren lassen und wer den Antrag stellt, bevor der erste Handwerker anrückt.
Genau an dieser Schnittstelle arbeitet die Baufinanzierungsprofi24 UG (haftungsbeschränkt) aus Geithain. Das Unternehmen ist bankenunabhängig, vergleicht die Konditionen von über 500 Banken und betreut Eigentümer in Sachsen und Thüringen von der ersten Frage bis zur Auszahlung. Modernisierungskredite gehören dabei zum Kerngeschäft, ebenso wie die Einbindung von KfW- und BAFA-Förderungen in die Gesamtfinanzierung.
Drei Dinge, die in der Praxis den Unterschied machen. Die Beratung ist für Sie kostenfrei und die Konditionenanfrage Schufa-neutral, Sie können also mehrere Wege durchrechnen lassen, ohne dass es Ihre Bonität berührt. Sie haben einen festen Ansprechpartner über die gesamte Laufzeit statt bei jedem Anruf einen neuen Namen. Und weil das Unternehmen keine eigenen Bankprodukte verkauft, gibt es keinen Grund, Ihnen den Ratenkredit anzubieten, wenn das grundbuchbesicherte Darlehen oder der Ergänzungskredit für Sie günstiger ist.
Auch Konstellationen, an denen Standardberatungen häufig scheitern, sind hier Alltag: Selbstständige und Freiberufler, Finanzierungen mit wenig Eigenkapital, Modernisierung im Zuge einer Anschlussfinanzierung. Beraten wird bei Ihnen zu Hause, telefonisch oder online.
Wenn bei Ihnen 2027 ohnehin etwas ansteht, ist ein Gespräch in diesem Herbst schlicht die günstigere Variante als eines im übernächsten Frühjahr. Das liegt nicht an der Beratung, sondern am Förderkalender.
