Warum entscheidet die Reihenfolge über den Zinssatz?
Wird die Sanierung von Anfang an mitfinanziert, fließt sie in den Beleihungswert ein. Die Bank bewertet das Objekt nach der Sanierung, nicht im heutigen Zustand. Das verbessert den Beleihungsauslauf für die gesamte Summe — und der Beleihungsauslauf entscheidet über die Konditionsstufe.
Wer später nachfinanziert, bekommt für den zweiten Teil eigene Konditionen, häufig als Modernisierungsdarlehen im Nachrang und mit Aufschlag. Der bereits laufende Vertrag bleibt dabei unverändert. Sie zahlen dann zweimal Bearbeitung und einmal einen schlechteren Zins.
Was will die Bank dafür sehen?
- ✓Eine Kostenaufstellung je Gewerk, keine Gesamtsumme. Handwerkerangebote oder eine Aufstellung des Architekten.
- ✓Einen groben Zeitplan der Maßnahmen.
- ✓Bei Eigenleistung: eine realistische Angabe, was Sie selbst machen und fachlich können. Banken erkennen einen Teil an, aber nicht unbegrenzt.
- ✓Eine Reserve. Wir kalkulieren grundsätzlich mit Puffer und finanzieren ihn mit — im Bestand kommt fast immer etwas dazu, das vorher niemand sehen konnte.
Wie läuft die Auszahlung?
Der Kaufpreisteil fließt zum Notartermin, der Sanierungsteil nach Baufortschritt. Zwischen Bereitstellung und Abruf fallen Bereitstellungszinsen an. Achten Sie darauf, wie lange die bereitstellungszinsfreie Zeit läuft: Bei zwölf Monaten Bauzeit und drei Monaten freier Zeit wird das ein spürbarer Posten, der in keinem Angebotsvergleich auftaucht.
Wir verhandeln diesen Punkt mit, weil er zwischen zwei sonst gleichwertigen Angeboten den Ausschlag geben kann.
Und die Förderung?
Energetische Maßnahmen sind häufig förderfähig. Entscheidend ist die Reihenfolge: In aller Regel darf mit der Maßnahme erst nach Antragstellung begonnen werden. Wer den Handwerker vor der Zusage beauftragt, verliert den Anspruch — und das lässt sich nachträglich nicht heilen.
Wir klären deshalb zuerst den Förderweg, dann die Bankfinanzierung des Restbetrags, und erst danach wird beauftragt.
Welche Unterlagen brauchen wir?
- ✓Personalausweis aller Antragsteller, Vorder- und Rückseite
- ✓Die letzten drei Gehaltsabrechnungen je Person
- ✓Kontoauszüge der letzten drei Monate, lückenlos
- ✓Nachweis über das Eigenkapital
- ✓Exposé und Kaufvertragsentwurf
- ✓Grundbuchauszug, nicht älter als drei Monate
- ✓Grundriss, Wohnflächenberechnung, Lageplan
- ✓Baujahr, Sanierungsstand, Energieausweis
- ✓Kostenaufstellung der Sanierung je Gewerk mit Angeboten
- ✓Fotos vom Objekt, innen und außen
Häufige Fragen
Ja, wenn sie Teil der Finanzierung ist und mit einer nachvollziehbaren Kostenaufstellung belegt wird. Die Bank bewertet das Objekt dann nach Fertigstellung.
Das unterscheidet sich je Institut und hängt davon ab, was Sie fachlich nachweisen können. Rechnen Sie konservativ — überschätzte Eigenleistung ist einer der häufigsten Gründe für spätere Nachfinanzierungen.
Deshalb kalkulieren wir von vornherein mit Reserve und finanzieren sie mit. Eine Nachfinanzierung während laufender Bauarbeiten ist deutlich teurer und dauert länger.
Pflichtangaben nach § 17 Abs. 4 PAngV
Repräsentatives Beispiel: Nettodarlehensbetrag 300.000 €, Sollzinsbindung 120 Monate, gebundener Sollzins 3,29 % p. a., effektiver Jahreszins 3,34 % p. a., anfängliche Tilgung 2,00 % p. a., Beleihungsauslauf 60 %, 120 monatliche Raten à 1.322,50 €, Restschuld nach Ablauf der Sollzinsbindung rund 229.066 €, Gesamtbetrag rund 387.766 €. Kreditgeber: [Name und Anschrift laut Konditionsblatt].
Der genannte Zinssatz gilt für einen Beleihungsauslauf von 60 %. Liegt Ihr Beleihungsauslauf höher, steigt der Zinssatz entsprechend. Wir ermitteln Ihren persönlichen Wert kostenfrei.
Vermittler: Baufinanzierungsprofi24 UG (haftungsbeschränkt), Katharinenstr. 23–25, 04643 Geithain. Vermittlung mit Erlaubnis nach [§ 34c bzw. § 34i GewO], Registernummer [XXX]. Wir vermitteln Verträge für mehrere Darlehensgeber; eine abschließende Marktbetrachtung findet nicht statt.